EDILIZIA PRIVATA & PUBBLICA NOTE TECNICHE E PROBLEMATICHE DEGLI UFFICI S.U.E. e S.U.A.P

PREMESSA

A prescindere dal rallentamento dovuto alla Grande Crisi e alla conseguente ristrutturazione del comparto edilizio, la natura dell'economia delle costruzioni, in Italia, è solidamente avvitata sulla trasformazione dei terreni, cioè sull'unica operazione, squisitamente politica, che consente di moltiplicare il valore dell'investimento di così tante volte da rendere ininfluente il fattore tempo.

Cosa significa? Semplice: essendo il risultato della speculazione così profittevole, posso permettermi il lusso di attendere, una volta ottenuta l'edificabilità potenziale, anche molti anni prima di concludere l'affare, o cedendo l'area a terzi, o costruendo e poi vendendo gl'immobili. Esiste, quindi, una singolare sfasatura cronologica che si somma alle già osservate asimmetrie tecniche e informative: un'amministrazione legge il territorio con una profondità temporale di solito di cinque-dieci anni; gl'investitori, viceversa, hanno disegni che si sviluppano anche su dieci-vent'anni o più; i cittadini, infine, ignorano, perché nessuno li ha educati a questo, che le decisioni sul consumo di suolo incideranno sulla vita non solo della loro, ma delle generazioni a venire (e qui la scala temporale si dilata a dismisura). In pratica, i reali titolari del bene suolo - non i proprietari legali, transitori per definizione, ma tutti noi che, attraverso la pubblica amministrazione, possiamo in teoria stabilire il destino (cioè l'uso) del territorio nel quale viviamo - sono sistematicamente espropriati del diritto di decidere, dato che esso è nei fatti usucapito da élite tecniche, burocratiche, politiche o para-politiche, imprenditoriali, a volte criminali. A chi rispondono queste élite?

A nessuno, dal momento che la fase di discussione e di pubblicità dei piani, o di delibera delle varianti ai medesimi, approda nei consigli comunali blindata da una solida corazza di sigle, acronimi, numeri, riferimenti a tavole, proprio per renderla rigorosamente inintelligibile ai non addetti ai lavori (fra i quali è d'obbligo enumerare la stragrande maggioranza degli assessori e dei consiglieri comunali) .

LA MEMORIA PERDUTA DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

In Italia, soprattutto nelle amministrazioni locali e regionali, le consegne non si passano mai. Si va in pensione e tutto ciò che si è fatto nel corso di una vita di lavoro, si perde. Si passa da una funzione all'altra, e nessuno ti chiede un report, una relazione, un quadro delle criticità e delle potenzialità. Le tracce sono labili. E si ricomincia sempre da capo. I giovani rifanno gli errori dei vecchi. Nessuna buona pratica si sedimenta. I "casi esemplari" vengono presto annichiliti dalle prassi abituali. Nessuno cresce davvero. Nessuno si fa carico delle eredità pregresse. Solo una grande fatica di Sisifo, continua e inutile. Eppure qualcuno la fa, s'intestardisce a farla. Perché, come scrisse Albert Camus, "anche il dovere compiuto, in sé e senza gratificazione, può produrre un'amara felicità".

FERRARA - S.U.E. - Sportello Unico per l'Edilizia

- Da molti anni c'è un solo giorno -il martedì mattina- in cui i liberi professionisti posso accedere agli uffici tecnici del S.U.E.

- Le problematiche normative sono tante e complesse; per questo, da anni, i professionisti chiedono di poter accedere almeno una seconda mattina (il Venerdì?) come è stato per tanti anni in passato.

- Siamo l'unico comune di tutta la provincia che consente l'accesso agli uffici una sola mattina.

-Per consegnare una pratica bisogna prenotare il giorno di consegna via Internet; comunque, a volte, i tempi di attesa arrivano anche a venti (20) giorni prima di poter consegnare una pratica.

- I professionisti pur in grado di mandare le pratiche via mail, con la posta elettronica certificata (pec), come da tempo si può fare in molti comuni della provincia di Ferrara e della regione Emilia-Romagna, non possono farlo.

- Il rapporto con alcuni tecnici del S.U.E. è diventato complesso e conflittuale, in qualche occasione il clima degli incontri è inaccettabile, la relazione si è, quindi, molto deteriorata; ovviamente non accade con tutti, ma, alcuni tecnici comunali manifestano un'avversione ingiustificata, poco professionale, e inaccettabile sul piano dell'etica della Pubblica Amministrazione nei confronti di taluni tecnici: geometri, ingegneri e architetti.

- Con il decreto "Pensionamento quota 100", molto probabilmente, saranno undici (11) le figure tecnico-professionali che andranno in pensione.

- Il comune, in questi anni, non pare abbia affiancato nessuna giovane professionalità ai tecnici comunali anziani, ma espertissimi, per favorire la tesaurizzazione delle competenze e la trasmissione di conoscenze e metodologie efficaci.

- Molti di questi tecnici sono elementi preziosi, non solo perché sono la memoria storica degli ultimi 40 anni, ma anche per la grande disponibilità e professionalità verso professionisti e cittadini, con capacità di trasmettere questi valori di relazione a potenziali sostituti.

Infine, un punto sempre relativo al S.U.E.

- Una sua circolare vieta tassativamente di poter installare impianti solari/termici per la produzione di acqua sanitaria e impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

- Gli immobili a cui fa riferimento la circolare sono tutti quelli inseriti in centro storico, dalla categoria 1 alla 5: vincolo dei Beni Monumentali da Cat. 1 a quelli di scarso valore storico Cat. 5.

- Molti immobili sono di competenza del centro storico del Comune di Ferrara non perché hanno un particolare valore storico ma semplicemente perché molto vecchi, come molti immobili di categoria 3 - 4 - 5 che si trovano fuori dalla cinta muraria di Ferrara, come ad esempio molti immobili di Via G. Fabbri dopo Via del Campo.

- La Normativa del 2004 a sempre consentito di poter montare pannelli solari in edifici storici, con il solo vincolo di non essere visibili dalla pubblica via.

- Emettere una circolare interna al Comune dopo 12 anni dall'entrata in Vigore della Legge e pensata senza consultare nessun ordine professionale (Architetti - Geometri - Ingegneri) lascia perplessi; inoltre, quando si procede ad una ristrutturazione totale, quando si progettano nuovi impianti, si ha l'obbligo di fornire parte dell'acqua sanitaria con metodi a risparmio energetico.

- In sostanza da una parte ci si chiede di progettare utilizzando fonti energetiche alternative e dall'altra viene impedito da una circolare interna del Comune di Ferrara.

- Questa circolare ha creato molti malumori non solo tra i professionisti, ma anche tra dirigenti di diversi reparti che non hanno condiviso le scelte del Comune.

- Tanto per essere chiari, ma se un tetto che nessuno vede dalla sede stradale, se non il piccione dall'alto, quale tipo di fastidio può dare all'eventuale turista che vede un po' di pannello solare.

- Questa scelta sta avendo ripercussioni economiche, in quanto noi non facciamo più pratiche e le aziende non vendono pannelli … e al cittadino non gli si dà la possibilità di risparmiare un po' dalle bollette e di poter detrarre fiscalmente parte delle opere di ristrutturazione. Questa scelta è irragionevole … quasi oltre il limite dell'accettabile.

CRITICITÀ DIFFUSE: ESEMPI

- Appalti pubblici. 1.200.000,00 euro per il rifacimento di Palazzo Niccolini -via Romiti/via Paradiso- …. e non si è stati capaci di rifare e mettere in sicurezza il muro esterno lungo via Paradiso di metri 20 circa per mancanza di fondi. Il lato del muro che si affaccia su via Paradiso è in pessime condizioni; presenta parti di muro con pietre a faccia vista non coese, con rigonfiamenti causati dai vecchi alberi, oggi rimossi.

- La gestione dei calendari dei lavori pubblici, quali, fognature, geotermia, asfalti ecc… è insoddisfacente e molto complicata, in quanto i vari uffici del comune non armonizzano i calendari degli interventi e non li comunicano in modo esaustivo ai tecnici, con la conseguenza che, spesso, troppi lavori svolti tutti insieme incidono negativamente sul traffico cittadino.

- Esempi: in contemporanea si sono effettuati i lavori di Porta Paola, Parcheggio di Via Baluardi in alto, i lavori di Piazzetta Verdi, Carlo Mary, Via Romiti/Via Paradiso/Via Gioco del Pallone per Geotermia Università di Via Scienze e Istituto di Fisica di Via Paradiso, Ristrutturazione di Palazzo Niccolini tra Via Paradiso e Via Romiti.

- Il tutto partito in primavera 2018 più o meno … ritardo dei lavori di 3-4 mesi … e non sono ancora finiti.

- Agli utenti che hanno il permesso per mettere la macchina in strada e chi è possessore di un garage, magari anche in affitto, è stato rilasciato un permesso provvisorio con la possibilità di usufruire di un sola zona, il permesso va rinnovato di volta in volta.

- Lasciamo immaginare la facilità di trovare posto auto tra Via Ghiara, Via Terranuova ecc...

- Gli utenti avevano chiesto di avere un pass free per il parcheggio di Baluardi in strada e il parcheggio di Via Kennedy: NEGATO perché gestito da Ferrara TUA, come se Ferrara TUA avesse sede su Marte e non fosse una società del Comune.

SUAP - Sportello Unico Attività Produttive

- Lo sportello unico per le attività produttive S.U.A.P. è privo redi figure tecniche.

- Gli addetti al controllo delle pratiche sono degli amministrativi, non hanno geometri, ingegneri o architetti, e, quindi, non sono in grado di leggere un progetto architettonico con conseguenti tempi di attesa lunghissimi.

- Troppi vincoli e rigidità quando si chiede un cambio di destinazione d'uso, bisognerebbe allargare le maglie ed essere più elastici, comprensivi verso le legittime esigenze -pur nel rispetto della cornice normativa generale- delle esigenze dei cittadini, della società civile e delle attività imprenditoriali.

PROTOCOLLO GENERALE DEL COMUNE DI FERRARA

- Il Protocollo Generale, non ultimo e porta d'ingresso della traccia delle relazioni con la società locale e memoria storica documentale del Comune.

- Il Comune deve investire e iniziare la procedura di rasterizzazione e scannerizzazione di tutte le concessioni edilizie, comprese quelle che sono già nell'archivio storico, come sta già accadendo in altre città della regione.

ISTITUZIONI COLLATERALI

SOVRINTENDENZA

- Il rapporto con la Sovrintendenza è molto complesso e difficoltoso, non solo per i tecnici, ma anche per i comuni della provincia sia sul piano della tempi delle autorizzazioni sia sul piano della cultura e senso estetico di una città Patrimonio dell'Unesco.

- Due esempi: 120 giorni per poter rifare un intonaco; l'assenza di una "linea comune" per come poter realizzare le distese esterne a bar, ristoranti, ecc … di tavoli, tende, tendoni, cappottine, ..

- Alcuni comuni dell'Emilia Romagna, come Sant'Arcangelo di Romagna e Bologna, hanno trovato un'intesa con Sovrintendenza e beni monumentali affinché le distese e il colore delle tende fosse uniformato.

- Il Comune di Ferrara, quale capoluogo di provincia deve svolgere un ruolo di facilitatore dei processi autorizzativi e di visione d'insieme e qualificazione dell'urbe e del forese.

ACER

- Acer, dopo le denunce e gli arresti in seguito all'indagine del 2013 per tangenti tra i tecnici Acer e le imprese, la situazione di gestione del "global center" per la manutenzione degli alloggi -n. 7.200 in tutta la provincia- è "complicato" perché non sufficientemente sereno.

- È stato scelto un direttore lavori tra i tecnici Acer che sistematicamente adotta un metodo di relazione forse eccessivamente rigido nei confronti delle imprese che si aggiudicano l'appalto, forse come preventiva e legittima linea "difensiva" anche rispetto al complesso delle competenze tecniche ed esperienze necessarie per seguire un appalto così articolato.

- A conferma di questo, il fatto che il rapporto tra Acer e imprese è sempre molto teso; indicatore gli 800.000 - 900.000 - 1.000.000 di euro di riserve sui lavori che tutti gli anni vengono richieste all'ente dal 2014.

- Il problema gestionale è anche amplificato dall'attuale figura del Direttore Generale DG di Acer, che, di norma dovrebbe essere un tecnico, ma che, dal 2014, a Ferrara, è la figura di un ex "politico", non necessariamente con esperienze "tecniche".

- Questo crea ancora più problemi, perché la figura del DG non è in grado di bilanciare sul piano dell'esercizio e pratica tecnica l'impostazione del Direttore Lavori.

- La conseguenza pesantemente negativa per l'economia locale è che le imprese di Ferrara non si presentano più alle gare d'appalto, perché consapevoli

- dell'aumento di rischi aziendali col contenzioso e risvolti legali,

- dell'esposizione verso le banche e le spettanze per il personale,

- dell'aumento degli stress relazionali, ecc..

In compenso, si presentano aziende esterne al territorio- più strutturate per la gestione di conflitti e contenzioso e con finanze adeguate a lunghe esposizioni.

LA GESTIONE ACER PER LE ASSEGNAZIONI DEGLI ALLOGGI

È "imbarazzante", in quanto vi sono case ristrutturate da anni che non vengono locate.

- Ad esempio, Acer utilizza un complesso, ma funzionale software che da anni gestisce tutto: elenco degli immobili, elenco delle ristrutturazioni eseguite su tutti gli immobili, contratto d'appalto con le imprese, contabilità, stato avanzamento lavori ecc …

- Se, ad esempio, si va nei menù dove sono gestiti gli alloggi vuoti da ristrutturare con il contratto GLOBAL SERVICE, si può seguire l'iter di quell'alloggio: da quando è sfitto; quando è stato preso incarico dai tecnici Acer per fare il preventivo e poi assegnarlo alle varie imprese che hanno vinto l'appalto per la ristrutturazione del GLOBAL SERVICE.

- Dal momento in cui la ristrutturazione viene terminata e l'impresa riconsegna le chiavi, l'alloggio continua il suo iter passando dalla sezione "chiusura lavori", con l'anno dell'ultima ristrutturazione, il nome dell'impresa che ha provveduto a ristrutturarlo, alla sezione "contabilizzato, pronto per la consegna" ed infine "locato". Spesso gli alloggi pronti per la locazione rimangono sospesi, in attesa, per lungo tempo, anche mesi, a volte anni.

-Acer afferma che affitta gli appartamenti in base alle liste di attesa e in funzione di quante persone lo devono abitare, quindi in base a quante camere da letto ha l'alloggio.

- Un ragionamento logico, ma in emergenza abitativa, visto quante persone sono senza una casa, meglio dare la possibilità a una famiglia di entrare in casa piuttosto che "sopravvivere" fuori di casa, anche se l'appartamento è più grande rispetto al numero di persone che lo devono abitar o viceversa, ovvero creare una situazione provvisoria ma dignitosa che si può gestire sino a trovare la locazione ottimale.

HERA

Relazioni critiche con i tecnici liberi professionisti, così come con i cittadini, Comune compreso. Esempi.

- Spesso il tempo di esecuzione tra il preventivo già pagato in anticipo altrimenti i lavori non vengono eseguiti, vanno per le lunghe oltre al tempo massimo consentito, ma se poi applichi le penali per i ritardi si fa fatica a recuperarli.

- I costi per spostare un contatore del gas può arrivare a € 1800 + iva per spostarlo di 5 metri e, spesso, secondo le normative vigenti, si devono spostare all'esterno i contatori del gas, per giustissimi motivi di sicurezza, il vecchio contatore è stato messo all'interno dall'Ente erogante di allora come ad esempio l'AMGA, e perché deve spendere l'utente tutti quei soldi ? La linea di alimentazione e il contatore stesso non sono di proprietà dell'Ente Erogante?

- stessa cosa per i contatori dell'acqua: spostamento del contatore dall'interno di un alloggio in ristrutturazione, ml 5,00 = € 1.500,00+iva.

- Serve un riequilibrio dei ruoli e dei concetti gerarchici relativi alla società che eroga servizi di pubblica utilità e che è, appunto, al servizio della società locale.

CATASTO, OVVERO, L'AGENZIA DELL'ENTRATE

Il rapporto tra tecnici liberi professionisti, i Comuni della Provincia e i notai nei confronti di Catasto e Agenzia dell'Entrate, va riequilibrato per superare le punte d'eccessiva conflittualità e complicata relazione.

- Ad esempio, da alcuni anni il rapporto si è deteriorato, il numero di accertamenti susseguenti a rogiti e accatastamenti sono aumentati a dismisura, il tono "inquisitorio" dell'Agenzia delle Entrate nei confronti dei liberi professionisti ha raggiunto livelli seri.

- In più di un'occasione dopo aver presentato una denuncia di variazione catastale, in seguito ad una regolare concessione edilizia, così come prevede la normativa vigente, l'Agenzia chiesto il sopralluogo insieme al Proprietario e al suo Tecnico mette in discussione la destinazione d'uso autorizzata dal Comune, ricusando la categoria catastale proposta dal Tecnico a seguito della regolare Concessione Edilizia, facendo riferimento ad un articolo del Regio Decreto del 1939, dove si stabilisce la potenzialità del bene oggetto della denuncia di variazione catastale e non soffermandosi sul vero utilizzo dello stesso.

- Questa "valutazione" è di una gravità assoluta, il nostro Catasto non è probatorio per statuto, non attesta mai in modo certo la proprietà, la distribuzione dei vani e la loro destinazione, serve -in base alla rendita- a pagare le tasse.

- Il catasto non si è mai e poi mai occupato di definire le destinazioni d'uso degli immobili, di questo se ne occupano i Comuni attraverso i Piani Regolatori.

- Inoltre le richieste di accertamento con sopralluogo sono spesso fatte quasi al termine dei termini, cioè 12 mesi, quindi, in alcuni casi la concessione edilizia è già stata chiusa con regolare fine lavori e accatastamento e magari l'immobile è già stato venduto tramite atto notarile, dove vengono determinati in base alla rendita e alla categoria a far pagare le tasse a colui che acquista l'immobile.

- Immaginabile la reazione dei Notai: reclami sono stati depositate presso gli organi competenti.

Non è così che deve operare ed adoperarsi un elemento sociale e di snodo tra le istituzioni come il Comune.

TORNA AI CONTENUTI
%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: